土地の評価方法

固定資産の評価は、国が定めた固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。

・地目

　登記簿上の地目にかかわりなく、現にどのように利用されているかにより認定します。

・地積

　原則として登記簿に登記されている地積により認定します。

 

土地評価の流れ

ここでは、主たる例として宅地の評価手順を紹介します。

 

１．それぞれの土地を評価

（１）用途地区の区分

宅地の利用状況から、共通した地域を区分します。

（２）状況類似地域の区分

用途地区を道路の状況、公共施設等からの距離、家屋同士の近接状況、その他宅地の利便性などから、共通した地域を区分します（これを状況類似地域といいます）。

（３）主要な道路と標準宅地の選定

状況類似地域ごとに、主要な道路を選定し、その道路に接している宅地のうち、表から奥までの距離、道路に接している正面の幅、形状などからみて標準的なものと認められる宅地（標準宅地といいます）を選定します。

（４）標準宅地の評価

令和３年度基準評価替えにおいては、令和２年1月1日時点の地価公示価格と不動産鑑定士による鑑定評価から求めた価格を利用し、これらの価格の7割を目途として、標準宅地の適正な時価とします。

（５）路線価の設定

標準宅地の時価から1平方メートル当たりの価格を算出します。この1平方メートル当たりの価格を主要な道路の路線価とします。その他の道路の路線価は、主要な道路の路線価を基礎として、道路の幅、公共施設への距離、周辺の土地の利用状況、家屋の近接状況などを総合的に考慮して求めます。また、路線価は原則として交差点から交差点までを単位として設定します。

（６）それぞれの宅地の評価

設定した路線価をその宅地の奥行、道路に接している正面の幅、形状、角地であるかどうかなどによって補正し、宅地の面積を乗じて評価額を求めます。

※土地の評価額は、評価替え年度の価格を３年間据え置くことが原則です。地価の下落があり、価格を据え置くことが適当でないときは、価格の下落修正を行います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

２．課税標準額を算定

税額算出の基礎となる課税標準額は、原則として土地の評価額となります。しかし、実際には住宅用地の特例措置や負担水準に応じた税負担の調整措置などを適用して課税標準額を算定しています。

・住宅用地の特例措置

人が住むための家屋が建っている土地（これを住宅用地といいます）については、税負担を軽減する目的から特例措置が設けられています。その面積や使われ方によって適用が異なります。詳しくは住宅用地の特例措置をご覧ください。

・負担水準

　負担水準とは、個々の宅地の課税標準額が土地の評価額に対してどの程度達しているかを示すもので、次の式で求められます。

負担水準　＝　前年度課税標準額　÷　今年度評価額　×　100%

※住宅用地であれば、評価額に住宅用地の特例を適用します。

・税負担の調整措置

　宅地に係る固定資産税は、評価額が急激に上昇した場合であっても、税負担の上昇はゆるやかなものになるよう、課税標準額を徐々に是正する負担調整措置が講じられています。詳しくは税負担の調整措置をご覧ください。

 

税額の決定

税額　＝　課税標準額　×　税率（1.4％）